samedi 19 avril 2014

3000 $ de taxes municipales pour 1 chambre d'hôtel

19 AVRIL 2014. La taxe qui  peut tuer le marché des grands hôtels de Québec. Il y a une nuance importante à faire, depuis l'affaire de l'Hôtel Le Concorde de Québec (2014): une ville doit gérer, non s'ingérer. L'implication du municipal (des villes) du  Québec dans le commercial et le tourisme doit viser la qualité de vie dans une saine économie; pas à empêcher les entreprises existantes de s'adapter. Où est la qualité de vie quand un grand hôtel d'une formule qui date de 40 ans se trouve fermé avec les pertes d'emplois conséquentes, en plein cœur de Québec? Rien ne dit que la chose ne se reproduira pas, malgré le rachat par un nouveau groupe ayant acquis l'hôtel des mains du Groupe Savoie qui voulait en faire des chambres de résidents aînés.

Je suggère ces deux articles et voyez mon commentaire sur la saga de l'Hôtel Le Concorde de Québec.
Différents observateurs croient qu'au Québec (pas seulement la ville) «...l'industrie n'est pas en crise, mais plutôt en profonde mutation».
- L'article fait ressortir que l'offre de chambres dans la région de la ville de Québec a diminué (13% en 4 ans) sans que l'occupation augmente en conséquence. Moins de chambre aurait dû générer plus d'occupation pour l'offre qui reste. L'internet (réservation de chambres en ligne et comparaison des prix en fonction de ce qui est offert) tend à défavoriser les grands hôtels.

Montréal et Québec seraient 
«... les deux villes en Amérique du Nord qui taxent le plus les hôteliers, après New York». On parle en moyenne de 3000$ de taxes par chambre à Québec et un peu plus à Montréal.

«Dans certains cas, ces taxes peuvent représenter presque 10% des revenus de location totale».
 - L'article expose le point de vue d'un initié. Alain GIRARD est président de l’Association des hôteliers du Québec (AHQ). Il explique à Argent (texte et vidéo), que malgré les chiffres du syndicat CSN, une autre mesure statistique, la baisse du  nombre de nuitées ne ment pas. Il y a véritablement une baisse d'achalandage. Mais il y a un autre problème. Les taxes municipales peuvent représenter jusqu'à 10% des revenus de location.
Hôtel Le Concorde octobre 2009. La partie supérieure consiste non pas en chambres pour clients extraterrestres, ni en notre  «vaisseau-maire»,  mais en un restaurant avec vue panoramique. Crédits photo: yapasdpresse.blogspot.ca/

La formule mixte (condos-hôtellerie) était peut-être novatrice dans le contexte du marché actuel

Je réside dans la grande région de la ville de Québec. Dans l'affaire de l'Hôtel Le Concorde de Québec, l'on peut adhérer ou non, avec le maire de Québec. L'homme a priorisé que l'usage soit conservé en hôtellerie, et non en chambre pour aînés retraités à l'aise financièrement. Cependant, l'alternative proposée par un groupe d'acheteurs négociant avec le Groupe Savoie pouvait ne pas être idiote du tout. Les acheteurs visaient une formule mixte, soit une partie des chambres converties en condos pour la vente et l'autre partie en chambre d'hôtellerie conventionnelle. Le tout a comme on le sait, été bloqué par un changement de zonage sur ce qui oscillait entre un groupe mystérieux dans le style mafieux et une paranoïa. Mais le projet pouvait être logique quand on considère les nouvelles tendances dans un Québec en mutation. La taille des hôtels tend à diminuer et la formule à se diversifier (cibler davantage) depuis quelques années.

S'il a fallu que la ville de Québec modifie son zonage en catastrophe pour bloquer cette formule mixte, c'est qu'elle était permise par le zonage précédent. Est-ce de la bonne gérance ou de l'ingérence? La question se pose. Il y a un bon article aujourd'hui le 19 avril 2014 dans La Presse, sur le fait que l'hôtellerie est en mutation au Québec; qu'elle pourrait vivre une transformation et migrer de la formule gros hôtels vers des approches avec moins de chambres.

Dans ce contexte, les réactions des villes au changement peuvent être autant nuisibles qu'utiles. Il faut se rappeler qu'à la base, un zonage vise à contrôler l'utilisation du sol et des édifices en vue de la qualité de vie des citoyens. Or, si le zonage municipal empêche d'évoluer en continuant à regarder vers un passé qui ne reviendra pas, il pourrait alors aller contre la qualité de vie. À quoi sert un grand Hôtel fermé dont les employés sont des ex- au chômage?

Et si la formule mixte, condos-hôtel, n'était pas au contraire un concept visionnaire dans un marché en mutation, dans le but réduire le nombre de chambres à supporter dans un contexte hautement compétitif? Dans un contexte où cela peut s'appliquer (clientèle, environnement propice comme une ville touristique comme Québec), un concept d'hôtel avec des centaines de chambres qui vit une baisse d'achalandage disponible et paie 3000 dollars de taxes municipales par année, peut régulariser ses revenus en convertissant certaines chambres pour un autre type d'habitation.

Le Concorde AVAIT un nom

D'autre part, avant l'incroyable histoire récente dans laquelle on a ressenti que le maire de Québec ne voulait pas s'en faire imposer par un autre homme influent, Le Concorde avait un nom. Avec la saga du printemps 2014 et les poursuites qui risquent d'arriver contre le «vaisseau-maire» de Québec qui a diffamé le groupe Savoie qui vient de vendre l'hôtel qu'il avait acquis récemment pour en faire des chambres pour aînés, les nouveaux acheteurs auront peut-être à changer le nom de l'entreprise. Les recherches sur internet qui se généralisent dans le domaine risquent pour un bon moment, d'associer Le Concorde à une presse et une réputation négatives. L'image du Concorde risque d'être associée à des articles sur les risques de fermetures et à des problèmes syndicaux. Une personne qui réserve une chambre 9 mois avant un grand événement, pourrait hésiter à louer sous une bannière qui cumule une presse d'instabilité, de conflits, et qui risque d'être fermé le moment venu.

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